Article du 18 décembre 2017 - Agefi
En 2018, les prix de l’immobilier devraient repartir à la hausse
Tendance. L’augmentation ne sera cependant pas importante, prévoit Fredy Hasenmaile de Credit Suisse.
André LEHMANN
Après avoir stagné voire reculé ces dernières années, le marché immobilier helvétique devrait repartir à la hausse en 2018, estime Fredy Hasenmaile, directeur de la recherche sur l’immobilier chez Credit Suisse. Pour les investisseurs, le secteur reste un placement attrayant vu les rendements élevés. Interview.
Le marché suisse de l’immobilier résidentiel va-t-il poursuivre sa correction des prix en 2018?
Nous nous attendons à ce que les prix de l’immobilier résidentiel repartent à la hausse en 2018, après avoir brièvement reculé en raison de la régulation. Mais ce ne sera pas une hausse importante. Dans certaines régions comme Zurich et la Suisse centrale, où la construction a ralenti, nous tablons sur une tendance légèrement positive. La région lémanique va quant à elle freiner la correction des prix.
La propriété par étage avait jusqu’à présent enregistré la plus importante hausse des prix, mais maintenant les maisons individuelles affichent une progression plus importante. La régulation du marché hypothécaire en 2012 et 2014 fait que de nombreux ménages ne sont plus en mesure d’accéder à la propriété. Ceux ayant toujours les moyens se replient vers des régions plus excentrées où dominent les maisons, raison pour laquelle les prix pour ce type de bien a augmenté.
Les appartements ont enregistré une progression des prix de 1,4% sur un an au troisième trimestre et les maisons une hausse de 1,9%. En 2018, nous tablons sur une évolution similaire de 1% à 2%. A moyen terme, l’offre devrait progresser, des investisseurs tentant notamment de transformer des locations en propriété par étage.
Le volume hypothécaire a reculé en raison des restrictions pour l’accession à la propriété et les prix élevés des biens. Cette tendance va-t-elle se poursuivre?
La demande est actuellement contenue par la régulation, mais cette tendance va s’estomper. Le ralentissement sur le marché hypothécaire va donc se poursuivre, mais moins vite que par le passé. Fin 2018, la progression des volumes devrait se situer entre 2% et 2,4%.
Dans l’immobilier de bureau, Credit Suisse a constaté une reprise progressive du marché, mais également une situation difficile dans des grandes agglomérations comme Zurich et Genève. Quelle tendance se dégage sur ce segment?
Le taux de disponibilité se situe à 6,9% à Zurich et à 7,5% à Genève. A Zurich, le secteur des services financiers réduit ses effectifs, tandis qu’à Genève les domaines de l’horlogerie et des matières premières sont sur la retenue. Il existe un problème au niveau de la demande à Genève, tandis qu’à Zurich on construit trop. La capacité d’absorption est faible, tout comme les nouvelles implantations d’entreprises étrangères.
L’immobilier de bureau totalise officiellement 600.000 m2 de surface disponible en Suisse. Il s’agit d’un niveau élevé, mais qui a légèrement reculé. La situation s’est nettement améliorée dans les centre-villes, mais les taux de vacance demeurent élevés en périphérie. Cela restera le cas en 2018.
Quel est l’impact pour les investisseurs? Les valeurs immobilières cotées restent-elles un placement attrayant ou faut-il mettre son argent ailleurs?
Pour les immeubles de rendement, le zénith a été atteint et nous nous trouvons dans une phase de transition, où on ne peut plus tabler sur une progression des titres. Mais les rendements demeurent très élevés. Les investisseurs prudents peuvent tirer parti de cette situation pour empocher leurs gains, tandis que les plus téméraires peuvent rester investis encore deux ans.
L’immobilier reste incontournable au niveau des rendements, d’autant que la situation conjoncturelle est très bonne. Les rendements pourraient être soutenus par le fait que nous pourrions encore avoir un délai de grâce au niveau des taux en 2018. – (awp)
