Conseils pour vos hypothèques
Prenez garde aux hypothèques à taux fixe bon marché
Les preneurs d’hypothèques n’en reviennent pas: ces derniers mois, les taux d’intérêt hypothécaires ont de nouveau atteint un record à la baisse. Devraient-ils agir maintenant?
Les hypothèques ont rarement été aussi peu chères. Est-ce donc le bon moment pour une hypothèque à taux fixe? Disons-le d’emblée: la réponse est non. Seuls ceux qui s’attendent à une remontée fulgurante des taux devraient opter pour une hypothèque à taux fixe. Il est toutefois beaucoup plus probable que les taux demeurent bas pendant encore longtemps.
L'examen des taux interbancaires (taux de swaps) montre que les échéances jusqu’à dix ans et au-delà sont soumises à des taux d'intérêt négatifs, ce qui indique que la plupart des acteurs du marché ne s'attendent pas à une hausse significative des taux d'intérêt dans un avenir proche. Il est certain que conclure une hypothèque à taux fixe de longue durée apporte une certaine sécurité budgétaire. Cependant, cette sécurité se paie au prix fort.
Aussi avantageux le taux soit-il, opter pour une hypothèque à long terme revient en général à payer trop à l’émetteur de l’hypothèque pendant des années. Un tiers au maximum à taux fixe Une comparaison au cours des dernières années a mis en lumière que les hypothèques indexées sur le marché monétaire (ou hypothèques Libor) ont toujours été plus intéressantes que les hypothèques fixes de longue durée.
Quiconque a opté, par exemple en 2008, pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans, a payé sur les dix années un intérêt total de 287'160 francs pour une hypothèque de 600'000 francs. En revanche, le prix des hypothèques Libor n’a cessé de diminuer: entre 2008 et 2018, les propriétaires immobiliers ont payé globalement 73'900 francs d’intérêts. Par rapport à une hypothèque à taux fixe, cela représente 213'260 francs de moins.
Période
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Hypothèque monétaire 3 mois
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Hypothèque fixe 10 ans
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Différence
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1998-2008
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157'800 CHF
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276'600 CHF
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118'800 CHF
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1999-2009
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158'400 CHF
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265'650 CHF
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107'250 CHF
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2000-2010
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150'000 CHF
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333'900 CHF
|
183'900 CHF
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2001-2011
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130'800 CHF
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282'150 CHF
|
151'350 CHF
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2002-2012
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116'400 CHF
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275'100 CHF
|
158'700 CHF
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2003-2013
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112'200 CHF
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213'150 CHF
|
100'950 CHF
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2004-2014
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111'717 CHF
|
244'500 CHF
|
132'783 CHF
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2005-2015
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107'640 CHF
|
192'906 CHF
|
85'266 CHF
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2006-2016
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101'400 CHF
|
238'500 CHF
|
137'100 CHF
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2007-2017
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90'100 CHF
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270'600 CHF
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180'500 CHF
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2008-2018
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73'900 CHF
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287'160 CHF
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213'260 CHF
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Ø charge d'intérêts
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119'000 CHF
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262'000 CHF
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143'000 CHF
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Source: VZ VermögensZentrum
Beaucoup ignorent que l’on peut aussi protéger efficacement une hypothèque Libor contre une forte hausse de taux. Certaines banques proposent des "caps" ou niveaux plafonds que le taux hypothécaire ne devra dépasser à aucun moment jusqu’à l’échéance. Mais du fait des taux d’intérêt négatifs, cette protection est trop onéreuse. Il vaut donc la peine de rechercher une alternative.
Un exemple: monsieur Durand souscrit une hypothèque indexée sur le marché monétaire au taux de 1%. En moyenne, il ne souhaite pas payer plus de 1,75% par an. Chez Vision, un système de surveillance sans frais va garder un œil sur son hypothèque. Ce système vérifie quotidiennement combien monsieur Durand a payé depuis le début de l’hypothèque et combien il devrait payer s’il convertissait son hypothèque indexée sur le marché monétaire en hypothèque à taux fixe. C’est seulement lorsque le taux moyen de 1,75 % est atteint qu’il est temps de passer à une hypothèque à taux fixe. Dans l’idéal, M. Durand pourra profiter encore longtemps du faible taux Libor et réaliser beaucoup d’économies.
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