Conseils pour vos hypothèques

Prenez garde aux hypothèques à taux fixe bon marché

Les preneurs d’hypothèques n’en reviennent pas: ces derniers mois, les taux d’intérêt hypothécaires ont de nouveau atteint un record à la baisse. Devraient-ils agir maintenant?

Les hypothèques ont rarement été aussi peu chères. Est-ce donc le bon moment pour une hypothèque à taux fixe? Disons-le d’emblée: la réponse est non. Seuls ceux qui s’attendent à une remontée fulgurante des taux devraient opter pour une hypothèque à taux fixe. Il est toutefois beaucoup plus probable que les taux demeurent bas pendant encore longtemps. 

L'examen des taux interbancaires (taux de swaps) montre que les échéances jusqu’à dix ans et au-delà sont soumises à des taux d'intérêt négatifs, ce qui indique que la plupart des acteurs du marché ne s'attendent pas à une hausse significative des taux d'intérêt dans un avenir proche.

Il est certain que conclure une hypothèque à taux fixe de longue durée apporte une certaine sécurité budgétaire. Cependant, cette sécurité se paie au prix fort. Aussi avantageux le taux soit-il, opter pour une hypothèque à long terme revient en général à payer trop à l’émetteur de l’hypothèque pendant des années.

Un tiers au maximum à taux fixe

Une comparaison au cours des dernières années a mis en lumière que les hypothèques indexées sur le marché monétaire (ou hypothèques Libor) ont toujours été plus intéressantes que les hypothèques fixes de longue durée. Quiconque a opté, par exemple en 2008, pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans, a payé sur les dix années un intérêt total de 287'160 francs pour une hypothèque de 600'000 francs. 

En revanche, le prix des hypothèques Libor n’a cessé de diminuer: entre 2008 et 2018, les propriétaires immobiliers ont payé globalement 73'900 francs d’intérêts. Par rapport à une hypothèque à taux fixe, cela représente 213'260 francs de moins.

Conseil: comme le montre le tableau, depuis 1998, les propriétaires les hypothèques indexées sur le marché monétaire se sont avérées plus avantageuses sur toutes les périodes de 10 ans. Même dans le contexte de taux actuel, une hypothèque indexée sur le marché monétaire constitue une base idéale pour le financement d’un logement en propriété. Le remplacement prévu du Libor par le Saron fin 2021 n'y changera probablement rien. 

Malgré tout, si vous ne souhaitez pas renoncer aux hypothèques à taux fixe, vous pouvez contracter une partie de votre emprunt à taux fixe, un tiers par exemple. En cas de hausse des taux, vous pourrez alors convertir une part de votre hypothèque indexée sur le marché monétaire en hypothèque à taux fixe. 

Comparaison des charges d'intérêts

Situation initiale: hypothèque 600'000 CHF, données en CHF

Période

Hypothèque monétaire 3 mois

Hypothèque fixe 10 ans

Différence

1998-2008

157'800 CHF

276'600 CHF

118'800 CHF

1999-2009

158'400 CHF

265'650 CHF

107'250 CHF

2000-2010

150'000 CHF

333'900 CHF

183'900 CHF

2001-2011

130'800 CHF

282'150 CHF

151'350 CHF

2002-2012

116'400 CHF

275'100 CHF

158'700 CHF

2003-2013

112'200 CHF

213'150 CHF

100'950 CHF

2004-2014

111'717 CHF

244'500 CHF

132'783 CHF

2005-2015

107'640 CHF

192'906 CHF

85'266 CHF

2006-2016

101'400 CHF

238'500 CHF

137'100 CHF

2007-2017

90'100 CHF

270'600 CHF

180'500 CHF

2008-2018

73'900 CHF

287'160 CHF

213'260 CHF

Ø charge d'intérêts

119'000 CHF

262'000 CHF

143'000 CHF

Source: VZ VermögensZentrum

Beaucoup ignorent que l’on peut aussi protéger efficacement une hypothèque Libor contre une forte hausse de taux. Certaines banques proposent des "caps" ou niveaux plafonds que le taux hypothécaire ne devra dépasser à aucun moment jusqu’à l’échéance. Mais du fait des taux d’intérêt négatifs, cette protection est trop onéreuse. Il vaut donc la peine de rechercher une alternative.

Un exemple: monsieur Durand souscrit une hypothèque indexée sur le marché monétaire au taux de 1%. En moyenne, il ne souhaite pas payer plus de 1,75% par an. Chez Vision, un système de surveillance sans frais va garder un œil sur son hypothèque. Ce système vérifie quotidiennement combien monsieur Durand a payé depuis le début de l’hypothèque et combien il devrait payer s’il convertissait son hypothèque indexée sur le marché monétaire en hypothèque à taux fixe.

C’est seulement lorsque le taux moyen de 1,75 % est atteint qu’il est temps de passer à une hypothèque à taux fixe. Dans l’idéal, M. Durand pourra profiter encore longtemps du faible taux Libor et réaliser beaucoup d’économies.

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