Conseils pour vos hypothèques

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Les thèmes de cette édition :

Prenez garde aux hypothèques à taux fixe bon marché

Les preneurs d’hypothèques n’en reviennent pas: ces derniers mois, les taux d’intérêt hypothécaires ont de nouveau atteint un record à la baisse. Devraient-ils agir maintenant?

Les hypothèques ont rarement été aussi peu chères. Est-ce donc le bon moment pour une hypothèque à taux fixe? Disons-le d’emblée: la réponse est non. Seuls ceux qui s’attendent à une remontée fulgurante des taux devraient opter pour une hypothèque à taux fixe. Il est toutefois beaucoup plus probable que les taux demeurent bas pendant encore longtemps. 

L'examen des taux interbancaires (taux de swaps) montre que les échéances jusqu’à dix ans et au-delà sont soumises à des taux d'intérêt négatifs, ce qui indique que la plupart des acteurs du marché ne s'attendent pas à une hausse significative des taux d'intérêt dans un avenir proche.

Il est certain que conclure une hypothèque à taux fixe de longue durée apporte une certaine sécurité budgétaire. Cependant, cette sécurité se paie au prix fort. Aussi avantageux le taux soit-il, opter pour une hypothèque à long terme revient en général à payer trop à l’émetteur de l’hypothèque pendant des années.

Un tiers au maximum à taux fixe

Une comparaison au cours des dernières années a mis en lumière que les hypothèques indexées sur le marché monétaire (ou hypothèques Libor) ont toujours été plus intéressantes que les hypothèques fixes de longue durée. Quiconque a opté, par exemple en 2008, pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans, a payé sur les dix années un intérêt total de 287'160 francs pour une hypothèque de 600'000 francs. 

En revanche, le prix des hypothèques Libor n’a cessé de diminuer: entre 2008 et 2018, les propriétaires immobiliers ont payé globalement 73'900 francs d’intérêts. Par rapport à une hypothèque à taux fixe, cela représente 213'260 francs de moins.

Conseil: comme le montre le tableau, depuis 1998, les propriétaires les hypothèques indexées sur le marché monétaire se sont avérées plus avantageuses sur toutes les périodes de 10 ans. Même dans le contexte de taux actuel, une hypothèque indexée sur le marché monétaire constitue une base idéale pour le financement d’un logement en propriété. Le remplacement prévu du Libor par le Saron fin 2021 n'y changera probablement rien. 

Malgré tout, si vous ne souhaitez pas renoncer aux hypothèques à taux fixe, vous pouvez contracter une partie de votre emprunt à taux fixe, un tiers par exemple. En cas de hausse des taux, vous pourrez alors convertir une part de votre hypothèque indexée sur le marché monétaire en hypothèque à taux fixe. 

Comparaison des charges d'intérêts

Situation initiale: hypothèque 600'000 CHF, données en CHF
Période
Hypothèque monétaire 3 mois
Hypothèque fixe 10 ans
Différence
1998-2008
157'800 CHF
276'600 CHF
118'800 CHF
1999-2009
158'400 CHF
265'650 CHF
107'250 CHF
2000-2010
150'000 CHF
333'900 CHF
183'900 CHF
2001-2011
130'800 CHF
282'150 CHF
151'350 CHF
2002-2012
116'400 CHF
275'100 CHF
158'700 CHF
2003-2013
112'200 CHF
213'150 CHF
100'950 CHF
2004-2014
111'717 CHF
244'500 CHF
132'783 CHF
2005-2015
107'640 CHF
192'906 CHF
85'266 CHF
2006-2016
101'400 CHF
238'500 CHF
137'100 CHF
2007-2017
90'100 CHF
270'600 CHF
180'500 CHF
2008-2018
73'900 CHF
287'160 CHF
213'260 CHF
Ø charge d'intérêts
119'000 CHF
262'000 CHF
143'000 CHF

Source: VZ VermögensZentrum

Beaucoup ignorent que l’on peut aussi protéger efficacement une hypothèque Libor contre une forte hausse de taux. Certaines banques proposent des "caps" ou niveaux plafonds que le taux hypothécaire ne devra dépasser à aucun moment jusqu’à l’échéance. Mais du fait des taux d’intérêt négatifs, cette protection est trop onéreuse. Il vaut donc la peine de rechercher une alternative.

Un exemple: monsieur Durand souscrit une hypothèque indexée sur le marché monétaire au taux de 1%. En moyenne, il ne souhaite pas payer plus de 1,75% par an. Chez Vision, un système de surveillance sans frais va garder un œil sur son hypothèque. Ce système vérifie quotidiennement combien monsieur Durand a payé depuis le début de l’hypothèque et combien il devrait payer s’il convertissait son hypothèque indexée sur le marché monétaire en hypothèque à taux fixe.

C’est seulement lorsque le taux moyen de 1,75 % est atteint qu’il est temps de passer à une hypothèque à taux fixe. Dans l’idéal, M. Durand pourra profiter encore longtemps du faible taux Libor et réaliser beaucoup d’économies.

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